Dům za deset mega

Aby sis koupil dům za 10 mil. Kč, musí tvůj zaměstnavatel vyplatit 31 mil. Kč.

Z toho státu, na regulační přídavek a bance dohromady padne 25 mil. Kč. To jsou peníze, které nedostaneš ty ani jako reálnou hodnotu stavby. Reálnou hodnotu stavby z toho dostaneš jen 6 mil. Kč.

48 %

jde státu

daně z práce, DPH, ZPF, daň z nemovitosti

5 %

je regulační přídavek

NZEB, normy, mandátní průzkumy

21 %

jde bance

úroky z hypotéky 30 let

26 %

je skutečná stavba

baseline + projekt

Spočítej si vlastní scénář

Kupní cena domu (s DPH) Co podepíšeš ve smlouvě o dílo nebo kupní smlouvě. DPH 12 % je v ní zahrnutá. Banka financuje plnou tuto částku. Výše hypotéky (LTV) Kolik z ceny domu si půjčíš. Zbytek = vlastní zdroje (akontace). ČNB doporučuje 80 % pro lidi 36+ a 90 % pro mladší. Úroková sazba Průměr trhu duben 2026 je 5,18 % p.a. (Hypoindex). Doba splatnosti Delší splatnost = nižší splátka, ale výrazně vyšší úroky celkem. Maximální podíl splátky na čisté mzdě DSTI. Limit ČNB 45 % byl deaktivovaný v 7/2023, ale banky ho používají interně jako orientační. Z toho se odvíjí potřebná výše mzdy. Regulační přídavek nad „svobodnou stavbu" Kolik z ceny stavby je vynucené regulací (NZEB, mandátní průzkumy, předimenzované normy, holding cost stavebního řízení). Subjektivní odhad — viz metodika. 0 % = žádná regulace, 50 % = třetina ceny je „regulační daň". Skryté daně stavebníka Z ceny stavby zaplatí stavební firma další daně: mzdové daně + odvody svých dělníků (~46 % z mezd, mzdy ~40 % stavby = ~18 %), plus daň ze zisku (~2 %). Default 20 %. Pokud stavíš svépomocí, snížíš.

Cena s DPH (zaplatíš stavebníkovi)—

Měsíční splátka—

Potřebná čistá mzda—

Hrubá mzda—

Náklad zaměstnavatele—

Akontace (vlastní)—

Úvěr—

Úroky za 30 let—

Kam tečou peníze

Od první koruny, kterou musí vyrobit tvůj zaměstnavatel, až po cihly v základech.

stát regulace banka skutečná stavba

Daňový a úrokový účet

Položkový rozpis za 30 let — kolik z celkového nákladu zaměstnavatele kde skončí.

Položka	Částka
CELKEM zaplaceno (náklad zaměstnavatele za 30 let)	—
z toho státu	—
z toho na regulační přídavek	—
z toho bance	—
z toho na skutečnou stavbu (baseline) + projekt	—

Co jsi za to mohl mít místo toho

Peníze, které ti zabavil stát a banka, vyjádřené v reálných věcech.

Aby sis koupil dům za 10 mil. Kč, musí tvůj zaměstnavatel vyplatit 31 mil. Kč.

Spočítej si vlastní scénář

Kam tečou peníze

Daňový a úrokový účet

Co jsi za to mohl mít místo toho

Metodika a předpoklady